Выделение земельных участков в счёт земельных долей, образовавшихся в результате земельной и аграрной реформ 90-х годов 20 века, является одним сложнейших направлений юридической практики. И порою дело здесь не в том, что требуются специальные профессиональные знания или определённая практика правовой работы в области земельной недвижимости. Смысл в том, что само законодательство не содержит чётких правил, ориентируясь на которые, можно было решать соответствующие вопросы в соответствии с чётко установленной процедурой.
Одной из широко распространённых проблем, которую не всегда получается преодолеть, является требование регистрирующего органа от продавца земельной доли предоставить кадастровый паспорт земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Таким образом, от собственника земельной доли, отчуждающего её другому лицу, требуют предоставления кадастрового паспорта общего земельного участка.
Представляется, что названные требования не основаны на законе. В свою очередь те решения регистрирующих органов, которыми заявителям отказывают в государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в связи с непредставлением кадастрового паспорта общего земельного участка, следует оспаривать в судебном порядке, руководствуясь нижеследующим.
Согласно п. 1 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» к решениям, оспариваемым в порядке гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ, относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций. При этом необходимо учитывать, что решения могут быть приняты как в письменной, так и в устной форме (например, объявление военнослужащему дисциплинарного взыскания). В свою очередь, письменное решение принимается как в установленной законодательством определённой форме (в частности, распоряжение высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации), так и в произвольной (например, письменное сообщение об отказе должностного лица в удовлетворении обращения гражданина).
В соответствии с п. 2 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись об отказе заявителю в государственной регистрации прав заносится в книгу учёта документов. Пунктом 3 ст. 20 указанного Закона определено, что при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Названное сообщение, содержащее сведения об отказе в государственной регистрации права, и должно являться основанием для предъявления заявления об оспаривании решения регистрирующего органа в суд.
В обоснование незаконности отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю необходимо обращать внимание суда на следующее.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счёт земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Пользуясь указанным правом, заявитель заключает договор купли-продажи своей земельной доли с другим участником общей долевой собственности, и подаёт в регистрирующий орган необходимый комплект документов для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащую ему земельную долю.
Регистрирующие органы отказывают в государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю, как правило, указывая при этом, что они регистрируют переход права собственности не на земельную долю, а на общий земельный участок. Возражая на это, заявителям необходимо указывать, что они не обращались в регистрирующий орган за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок или тем более – за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок, и даже не могли обращаться с таким заявлением, т.к. указанный земельный участок находится в общей долевой собственности не только заявителей, но и других собственников земельных долей на этот земельный участок, получивших их в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия в ходе аграрной реформы начала 90-х годов. Поэтому заявители не могут самовольно распоряжаться имуществом, целиком им не принадлежащим, не имея к тому же соответствующего намерения.
Порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности и образованными в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий регламентируется ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно п. 2 указанной статьи аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Таким образом, с заявлением о переходе права собственности на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, могут обратиться либо совместно все участники общей долевой собственности на земельный участок, либо лицо, действующее на основании доверенностей, выданных ему этими участниками долевой собственности. В то время как заявители обращались в регистрирующий орган не за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, а за государственной регистрацией перехода права собственности на принадлежащие им индивидуальные земельные доли.
Кроме того, заявители не обращаются и по закону не могут обратиться в регистрирующий орган и с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, уже находящийся в общей долевой собственности. В силу п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. В то же время заявители совершают сделку купли-продажи принадлежащих им долей в праве общей собственности на земельный участок с другим участником общей долевой собственности, а не сделку по отчуждению земельного участка в общую собственность других лиц.
Государственная регистрация права общей долевой собственности и государственная регистрация доли в праве общей долевой собственности – две различные процедуры, описание которых даётся в п. 8 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утверждённых приказом Минюста РФ от 25.03.2003 г. № 70. Вместе с тем регистрирующие органы не всегда делают подобное разграничение.
Таким образом, формулировка отказа в государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие заявителям земельные доли не соответствует закону и подменяет собой смысл и содержание того юридического акта, за совершением которого заявители обращаются в регистрирующий орган. Ввиду чего, регистратор превышает свои полномочия и искажает действительную волю участников сделки купли-продажи земельных долей, на что не имеет никаких правовых оснований.
Что касается ссылок регистрирующего органа на п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как на основание отказа в государственной регистрации перехода права собственности заявителей на принадлежащие им земельные доли к другому участнику общей долевой собственности в связи с непредставлением кадастрового паспорта земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, необходимо отметить следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок – кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Кадастровый паспорт, таким образом, составляется в отношении объектов недвижимого имущества. Согласно ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к объектам недвижимого имущества относятся: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Как видно, среди указанных объектов недвижимости земельной доли не упоминается. Земельная доля в силу ст. 6 Земельного кодекса РФ также не является и объектом земельных отношений. Следовательно, земельная доля к объектам недвижимости не относится. В силу ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» под земельной долей следует понимать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Объектом недвижимого имущества является этот общий земельный участок.
На государственную регистрацию прав в регистрирующий орган представляются договоры отчуждения земельных долей, а не земельного участка. Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, не отчуждается, продолжает оставаться в общей долевой собственности, в отношении него, как объекта недвижимости, никакие сделки не совершаются.
В соответствии с требованиями действующего законодательства (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») кадастровый паспорт составляется только в отношении земельного участка, а не земельной доли. В соответствии с приказом Минюста РФ от 18 февраля 2008 года № 32 кадастровый паспорт составляется только в отношении: зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений и земельных участков. Согласно требованиям законодательства кадастровые паспорта в отношении земельных долей не составляются. Обязание регистрирующим органом составлять кадастровый паспорт земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при отчуждении индивидуальных долей в праве общей собственности на этот земельный участок, принадлежащих заявителям, является незаконным, т.к. перекладывает обязанность всех сособственников на отдельных лиц.
В частности, такая обязанность была закреплена в ныне не действующей ст. 17 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая определяла, что участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границы находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Эта статья была отменена Федеральным законом от 13 мая 2008 года № 66-ФЗ. В связи с этим названная обязанность аннулирована. Таким образом, участники общей долевой собственности не обязаны обеспечивать постановку на кадастровый учёт находящегося у них в общей собственности земельного участка. Соответственно и требование регистрирующего органа о предоставлении кадастрового паспорта такого земельного участка тоже незаконно. Возложение на нескольких участников общей долевой собственности обязанности обеспечить проведение дорогостоящих кадастровых работ и постановку общего земельного участка на кадастровый учёт не основано на законе.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Действующим законодательством не предусмотрено предоставление кадастрового паспорта земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли. Также как и не предусмотрено предоставление кадастрового паспорта земельной доли, в отношении которой совершена сделка купли-продажи.
Если государственный регистратор испытывает нехватку сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли, согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он обязан принять меры по получению дополнительных сведений. Следуя этой норме права, регистрирующий орган вправе получить соответствующие сведения из Государственного кадастра недвижимости на основании кадастровой выписки об объекте недвижимости или кадастрового плана территории, являющихся общедоступными сведениями по правилам ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
Максим Звягинцев
Статья может свободно размещаться на других интернет-ресурсах только при условии указания авторства и ссылки на первоисточник: http://www.institutra.ru
Вы можете скачать данную статью в текстовом формате.
Похожие статьи:
Теги: выделение земельных долей, выделение земельных участков, государственная земельная политика, кадастровый паспорт, кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый план, кадастровый план земельного участка, кадастровый план земельной доли
Эта статья не оставила Вас равнодушным? Тогда обязательно прокомментируйте её здесь.
Впервые слышу, чтобы регистрирующий орган требовал кадастровый паспорт земельного участка при регистрации перехода права доли в праве общей собственности на земельный участок. Нотариальное согласие супруга для продажи такой доли – требовали, хотя можно и без него обойтись, т. к. сделка без нотариального согласия будет считаться действительной, но оспоримой. Приостанавливали, затем регистрировали переход права.
Здравствуйте, уважаемый Максим!
Я работаю в органе исполнительной власти одного из субъектов федерации. Мне на рассмотрение пришло обращение предпринимателя, который предложил концепцию структуры управления паевыми землями и создания на этой базе инвестиционного банка. К сожалению, я лишь недавно в этой теме и сложно правильно оценить риски государства при реализации данного проекта.
Буду Вам очень благодарна, если вы поможете с анализом или хотя бы подскажите направления размышлений, литературу, которую необходимо прочитать и осмыслить…
Спасибо!
Здравствуйте, Гульнара!
Задавать вопросы можете на нашем форуме.
Почитать литературу здесь: http://www.institutra.ru/club/topic/sbornik-metodicheskih-materialov-po-zemelnomu-pravu