Краеугольной проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как «здание», «строение» и «сооружение». Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица. Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий[1], мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих «неправовых категорий» оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.
В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.
Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком[2]. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то:
- система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)
- внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами
- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой
- внутренние телефонные и сигнализационные сети
- вентиляционные устройства общесанитарного назначения
- подъёмники и лифты
В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:
- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы
- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.
- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения
- мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)
- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров
- отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Согласно СНиП 10-01-94 здание – это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение – это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций.
Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий «здание», «строение» и «сооружение» не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.
Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:
- строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)
- строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования
Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство.
В настоящее время на федеральном уровне отсутствует нормативное определение понятия «объект некапитального строительства (некапитальный объект)», однако на региональном уровне данный термин используется довольно часто. Так, в соответствии с п. 1.7 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы, утверждённых распоряжением Мэра Москвы от 30 марта 1998 года № 299-РМ, некапитальное строительство – строительство объектов площадью более 20 кв. метров из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года № КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.
Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, в законодательстве и нормативно-технической документации отсутствует определение понятия «строение». Во-вторых, здания, строения и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. В-третьих, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах.
И, наконец, второй распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.
Гражданский кодекс РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относит: земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Из содержания этой нормы можно сделать вывод, что объекты некапитального строительства не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землёй и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению. А это значит, что такие объекты не могут быть признаны самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, так как согласно её содержанию самовольная постройка может быть только объектом недвижимого имущества.
Максим Звягинцев
Ссылки:
1. См.: В.В. Витрянский. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6.
2. См.: Г.Ф. Шершеневич. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 131.
Статья может свободно размещаться на других интернет-ресурсах только при условии указания авторства и ссылки на первоисточник: http://www.institutra.ru
Вы можете скачать данную статью в текстовом формате.
Похожие статьи:
Теги: здание, объекты капитального строительства, объекты недвижимого имущества, объекты незавершённого строительства, отличия зданий и сооружений, сооружение, состав зданий, состав сооружений, строение, что такое здание, что такое сооружение
Эта статья не оставила Вас равнодушным? Тогда обязательно прокомментируйте её здесь.
Подскажите, может ли считаться самовольной постройка автостоянки на 2 авто с навесом на территории ТСЖ (земля принадлежит городу, не ТСЖ), если нет никаких разрешений, в том числе и правления ТСЖ.
В любом случае такая постройка будет незаконной. Размещение автостоянки несогласованно. Разрешительная документация не получена. И вопрос здесь не только в том, что нет санкции собственника, но и в том, что не соблюдён порядок отвода земли под автостоянку.
Спасибо за комментарий! Значит буду писать жалобы в соответствующие государственные органы. Правда, не знаю, поможет ли? Уже полгода в адм-тех. надзоре лежит предписание из УВД нашего города о незаконном возведении навесов. Думаете, хоть кто-нибудь приехал разбираться? Уже половину поселка застроили(кто верандочку, кто зимний сад, кто комнатку пристроил), но никому из городских служб до этого нет дела. Вот так и возникают «речники», с попустительства соответствующих гос.служб и нашего неуважения к закону!
С 1998 года ведем торговую деятельность во временном торговом павильоне (по документам). Вначале был поставлен павильон 30 кв.м, а затем в 2001 году межведомственной комиссией было дано разрешение на строительство пристройки к существующему временному павильону 20 кв.м. Разрешение было выдано на все виды строительно-монтажных работ. В 2006 году по результатам независимой оценки магазин признан кап.строением, но и в договоре на земельный участок, а также в постановлениях и земельном кадастре фигурирует термин «временный торговый павильон». Магазин занесен на баланс предприятия, но регистрационная палата не регистрирует право собственности. Подскажите пути решения проблемы.
Вам поможет только внесение соответствующих изменений в договор и кадастровый паспорт. В графе объект: должно быть указано «капитальное строение».
Здравствуйте! Помогите пожалуйста советом. Мной было приобретено помещение в торговом центре (капитального с виду).На помещение есть свидетельство, как на объект недвижимости и выписка из техпаспорта формы Б1. Как потом оказалась, эта самая форма Б1 говорит о некапитальности здания в котором находится помещение. Я правильно понимаю, что в любой момент это здание может быть снесено и окажусь ни с чем? Правовые отношения на земельный участок под зданием, мной как собственником помещения не оформлены. Возможно ли перевести здание в капитальное и как это сделать для собственника помещения? Могу ли я их оформить отдельно от других собственников в долгосрочную аренду, чтобы хоть как-то потом отстаивать свою собственность?
Заранее Большое Спасибо.
Уважаемые читатели,
прошу Вас в комментариях к статьям делиться своими мнениями, а с вопросами добро пожаловать на наш форум http://institutra.ru/forum/
Максим,Вы талантище – это самая раскрытая статья по этой тематике.
Все лаконично и по существу. Я занимаюсь строительством, отзовитесь, интересно пообщаться.
С уважением, Владимир
Уважаемый Максим, добрый день!Разрешите поблагодарить за статью. Помогите, пожалуйста, в решении вопроса. Является ли объект незавершенного строительства( зарегистрированный)объектом для получения права приватизации земельного участка (ст.36 Земельного кодекса)? Благодарю за ответ.Очень важно Ваше мнение по этому вопросу.
Здравствуйте, Надежда!
По нашему мнению, для того, чтобы воспользоваться правом на приватизацию земельного участка, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса РФ, необходимо оконченное строительством здание.
Молодец!! Статья на 5+
Однако, в Тюменской области разрешение на строительство дают даже на прокладку кабеля со здания на здание (по крыше)… и им не объяснить движимое или недвижимое … они судят категорией – строишь (возводишь) значит недвижимое).
Благодарю! Все доступно и предельно ясно!
Спасибо, Максим, за статью – хорошо бы еще понять, как относиться к жилой вставке между двумя соседними домами, если земельный участок – придомовой – собственность жителей соседних домов, выделен постановлением мэра под строительство с целью создания кондоминиума (общего имущества МЖД), а кондоминиум не зарегистрирован, жилая вставка названа – корпусом с номером и адресом, квартиры в нем проданы, а земельный участок возвращен в муниципальную, а не частную – долевую, неделимую и неотчуждаемую, собственность города сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Жилая вставка – это объект приращения, реконструкции или здание-строение, если он висит на смежных стенах, но имеет свой свайный фундамент?
Подскажите, есть ли возможность признать временным зданием, коттедж из бруса на современных винтовых сваях (которые кстати по инструкции легко могут демонтироваться и ввинчиваться на другом месте).
Здравствуйте! Может подскажете в таком вопросе. В 1990 году мы приехали в колхоз по программе переселения и помощи колхозу нам дали дом, договор с нами не заключили. В 1992 году землю под домом оформили в собственность для личного подсобного хозяйства. До сих пор стоит вопрос кому принадлежит дом. документов на дом нет.
Здравствуйте!
Помогите разобраться – по договору аренды земельного участка сроком на 3 года администрацией выдано разрешение на строительство торгового павильона. Нами было возведено капитальное строение. Имеем ли мы право на регистрацию прав собственности на землю и строение (торговый павильон)? Если да – то каким образом? Либо продлить аренду – как долгосрочную (49 лет).
За ранее благодарна
С уважением, Наталья
Уважаемые читатели,
прошу Вас в комментариях к статьям делиться своими мнениями, а с вопросами добро пожаловать на наш форум http://institutra.ru/forum/