Жилое помещение – это не только стабильность в сегодняшнем и уверенность в завтрашнем дне, но и необходимое условие достойного жизненного уровня. Тем не менее, в настоящее время единых критериев относимости жилищных условий к достойным не существует. Они зависят от уровня развития инфраструктуры в конкретном населённом пункте, вида жилого помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), его правового статуса (жилое помещение, находящееся в собственности, жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, специализированное жилое помещение: служебное жилое помещение, общежитие и т.д.) и иных обстоятельств, например, отнесение квартиры к категории коммунальных.
Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и / или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования[1].
Сегодня коммунальные квартиры являются одним из пережитков прошлого века, архаизмом жилищного права и до сих пор занимают внушительную долю от общего объёма жилого фонда многих российских городов, особенно крупных. Исключением не является и Москва. Однако состояние экономики Российской Федерации, недостаток финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного фонда социального использования[2].
Так, в начале 90-х годов 20 века значительное количество москвичей проживали в коммунальных квартирах[3], в связи с чем, Правительством Москвы неоднократно проводились необходимые мероприятия в целях улучшения жилищных условий указанной категории граждан, а также ликвидации коммунального заселения квартир[4] как за счёт предоставления жилья плановым очередникам, присоединения и выкупа освободившихся комнат, так и за счёт переселения жителей из домов, подлежащих сносу. Причём наиболее действенным способом ликвидации коммунальных квартир, непосредственно зависящим от воли проживающих в них лиц, является выкуп освободившихся комнат.
Законодательство ряда регионов[5] устанавливало следующее понятие освободившейся комнаты в коммунальной квартире – жилое помещение в коммунальной квартире, которое освободилось в связи с предоставлением его нанимателю другого жилого помещения в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, выездом нанимателя на другое постоянное место жительства, признанием нанимателя утратившим право на жилое помещение, прекращением договора социального найма по причине смерти нанимателя, в случае отсутствия граждан, проживающих совместно с нанимателем и имеющих право на заключение договора социального найма, а также в иных случаях, предусмотренных действующим жилищным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. На федеральном уровне порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире регламентируется ст. 59 Жилищного кодекса РФ, формулировка которой явно несовершенна.
В качестве приоритетного способа ликвидации коммунальных квартир Жилищный кодекс РФ называет предоставление освободившихся жилых помещений по договору социального найма установленным категориям лиц:
проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
При этом, исходя из буквального толкования п. 3 ст. 59 Жилищного кодекса РФ, указанные лица не вправе осуществить выкуп освободившихся комнат. Выкуп возможен только не относящимися к указанным категориям гражданами, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Данное ограничение никак не способствует ликвидации коммунальных квартир, а его отсутствие, как показывает практика применения аналогичных правовых норм регионального законодательства, позволяет решать имеющуюся проблему более оперативно.
В то же время согласно ст. 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире по договору социального найма предоставляется только нанимателям и (или) собственникам, проживающим в этой квартире. Однако при выкупе освободившейся комнаты подобного условия п. 3 указанной нормы права не содержит, что хотя бы теоретически, но создаёт предпосылки для длительной стагнации института коммунальных квартир.
Содержание же п. 4 ст. 59 Жилищного кодекса РФ в разрезе социально ориентированных целей ликвидации коммунальных квартир и качественного улучшения способов жилищного обеспечения граждан вызывает некоторое недоумение: «При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 – 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом». На фоне неоправданно ограниченного количества категорий граждан, имеющих право на предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, Жилищный кодекс РФ вместе с тем не предусматривает и каких-либо дополнительных способов ликвидации коммунальных квартир, что не способствует достижению вышеуказанных целей.
При этом региональное законодательство в решении данного вопроса идёт различными путями. Так, согласно п. 3 ст. 21 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 года № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам по основаниям, установленным Жилищным кодексом РФ. Однако вопрос о том, соответствует ли подобный подход п. 2 ст. 21 указанного Закона, согласно которому расселение коммунальных квартир и эффективное перераспределение жилых помещений коммунальных квартир, при которых граждане, состоящие на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, снимаются с учёта, а коммунальная квартира заселяется одной семьёй, относится к приоритетным направлениям деятельности Правительства Санкт-Петербурга, остаётся открытым.
Напротив, Закон Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» предусматривает коренным образом отличающиеся от установленной ст. 59 Жилищного кодекса РФ основания предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире, в том числе её выкупа[6]. Так, согласно п. 4 ст. 37 указанного Закона в случае отсутствия лиц, проживающих в данной коммунальной квартире и имеющих право на предоставление освободившейся комнаты по договору социального найма, а также желающих приобрести освободившуюся комнату в собственность в установленном порядке, иные лица на данную жилую площадь не вселяются, а рассматривается вопрос о расселении коммунальной квартиры в установленном порядке[7].
Таким образом, жилищное законодательство Москвы в части ликвидации коммунальных квартир посредством выкупа освободившихся в них комнат является наиболее детально разработанным, полным[8] и отвечающим современным тенденциям развития жилищного права. Однако существующая правоприменительная и судебная практика в сфере регулирования указанных правоотношений достаточно противоречива, в связи с чем, представляется необходимым провести правовой анализ отдельных законоположений в целях выявления истинного содержания правовых норм.
Так, на практике вызывает трудность разрешение ситуации, при которой гражданин, проживающий в коммунальной квартире, обращается на основании п. 6 ст. 38 названного Закона Москвы в уполномоченный орган с заявлением о выкупе освободившейся комнаты. При этом в указанной квартире также проживают иные граждане, имеющие преимущественное по сравнению с заявителем право на предоставление по договору социального найма или приобретение в собственность освободившейся комнаты.
Все граждане, проживающие в коммунальной квартире в качестве нанимателя или собственника, имеют право на приобретение в собственность освободившейся комнаты. Однако в целях упорядочения указанных отношений и предоставления приоритета наиболее нуждающимся гражданам, ст. 38 указанного Закона Москвы установила три категории граждан. При этом двумя критериями отнесения граждан к соответствующей категории являются:
Исключительно при наличии обязательного критерия (подаче соответствующего заявления) у гражданина возникает возможность реализовать право на приобретение в собственность освободившейся комнаты в коммунальной квартире, и он может быть отнесён к определённой категории, но только при подаче соответствующего заявления другим гражданином, проживающим в данной квартире (в противном случае в этом нет необходимости).
Указанная позиция соответствует положениям ст. 59 Жилищного кодекса РФ и ч. 7 ст. 38 этого Закона Москвы, в силу которых освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть приобретено гражданином в собственность только на основании соответствующего заявления, без подачи которого он не может быть отнесён ни к одной из вышеуказанных категорий и, в том числе получить право преимущественного приобретения в собственность освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире.
Вышеизложенное полностью подтверждается п. 7 Положения о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, утверждённого распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 4 октября 2006 года № 852, согласно которому при наличии нескольких претендентов на выкуп свободных комнат в коммунальных квартирах приоритеты определяются в соответствии со ст. 38 Закона Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». При наличии нескольких претендентов из одной категории граждан, определённых ст. 38 указанного Закона, спорные вопросы рассматриваются общественными жилищными комиссиями при префектах административных округов.
Иными словами, выявление наличия у граждан, имеющих намерение приобрести в собственность освободившуюся комнату в коммунальной квартире, дифференцирующего критерия и, соответственно, отнесение их к определённой категории, должно производиться исключительно в случае «наличия нескольких претендентов», т.е. двух и более лиц, подавших в уполномоченный орган заявление о приобретении в собственность освободившейся комнаты в коммунальной квартире.
Таким образом, в случае, если из всех граждан, проживающих в коммунальной квартире, в установленном порядке с заявлением в уполномоченный орган о приобретении в собственность освободившейся комнаты обратился только заявитель, вопрос об отнесении его к какой-либо категории и, соответственно, наличии у него преимущественного по сравнению с другими гражданами, проживающими в данной коммунальной квартире, права на приобретение в собственность освободившегося жилого помещения, не должен даже рассматриваться[9]. Иное дело, когда заявителей два и более.
Денис Зайков
Ссылки:
1. Пункт 1 ст. 15 Закона г. Москвы 1998 года № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. 1999. № 8.
2. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года № 25-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 1999. № 1.
3. Постановление Правительства Москвы от 11 мая 1993 года № 441 «О реализации заданий программы Правительства Москвы на 1992 год по обеспечению москвичей жильём и основных направлениях использования жилой площади, вводимой в эксплуатацию в 1993 году» // Вестник Мэрии Москвы. 1993. № 12.
4. См., например: постановление Правительства Москвы от 3 февраля 1998 года № 94 «О программе поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде города Москвы» (утратил силу) // Вестник Мэрии Москвы. 1998. № 9; постановление Правительства Москвы от 23 января 2007 года № 24-ПП «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жильё» на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 8; и др.
5. Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1997. № 4. Утратил силу в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года № 448-67 «О признании утратившим силу закона Санкт-Петербурга «О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге» // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2005. № 10.
6. Выкуп освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире возможен также и с помощью г. Москвы, например, посредством предоставления отдельным категориям граждан безвозмездной субсидии.
7. И лишь в случае невозможности расселения коммунальной квартиры вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 11 Положения о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, утверждённого распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 4 октября 2006 года № 852).
8. См., например: постановление Правительства Москвы от 27 августа 2002 года № 706-ПП «О продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. № 41; распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики от 9 июля 2001 года № 425 «О порядке заключения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа на свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения».
9. При этом наличие в собственности у гражданина, проживающего в коммунальной квартире и имеющего намерение выкупить освободившуюся комнату, другого жилого помещения не имеет никакого значения для принятия уполномоченным органом положительного решения.
Статья может свободно размещаться на других интернет-ресурсах только при условии указания авторства и ссылки на первоисточник: http://www.institutra.ru
Вы можете скачать данную статью в текстовом формате.
Похожие статьи:
Теги: выкуп комнат коммунальной квартиры, жилищное обеспечение граждан, жилищное право, заявление о выкупе освободившейся комнаты, институт коммунальных квартир, коммунальная квартира, ликвидация коммунальных квартир, порядок продажи освободившихся комнат, предоставление жилья плановым очередникам, расселение коммунальных квартир
Эта статья не оставила Вас равнодушным? Тогда обязательно прокомментируйте её здесь.
Комуналки это явный пережиток, но наше государство так и не чешется, зачем же напрягаться ради своих граждан. Обойдутся!
Изменилось ли что-то на сегодня? То есть если у проживающих сейчас в коммуналке жильцов обеспеченность чуть выше городского норматива (10 кв. м) и они работают, то есть не могут быть признаны нуждающимися при любой, даже сравнительно маленькой оплате – не возникает (в условиях Екатеринбурга) возможности получения в социальный найм или права выкупа освободившейся комнаты?
Спасибо за ясное, конкретное и аргументированное изложение, за четкое разъяснение сути обязательного и дифференцирующего критериев. Только у вас нашла ответ на свой вопрос – если в коммунальной квартире я являюсь собственницей и проживаю в комнате менее 5 лет, то я имею безусловное право на выкуп освоводившегося жилья, т.к. осталась с дочерью единственными жильцами в квартире.
Все вы красиво написали. Особенно понравилось, что согласно ст.59 ЖК РФ предоставить освободившуюся комнату по соц. найму можно только проживающим в этой квартире гражданам.(поясните пжл, откуда это видно). В нашем случае освободившуюся комнату в коммуналке отказались ПРОДАТЬ мне с сыном по причине превышения социальных норм. Мы не пускали очередника(им оказался бывший заключенный, потерявший комнату в общежитии во время отсидки по ст. «разбой». Нам срезали болгаркой дверь, заселили очередника, превратили жизнь в ад. И плевать они хотели на все законы. В суде сказали, , что мы не имеем права купить эту комнату. Городской суд подтвердил это решение. Вот так-то. Это в С-Пб, Петроградский р-н, Кошурникова Н.Р.
Сколько ни писали, и президенту, и в Общ. палату, и в Правительство РФ, ответа на вопросы: Имеет ли право гражданин РФ присоединить освободившуюся комнату в комм. кв., если в результате кв. станет отдельной путем заключения договора купли-продажи? Имеют ли право чиновники отказать в выкупе освободившейся комнаты в комм. кв., если в результате квартира станет отдельной? – ответов мы не получили.
Все таки откуда появилось мнение, что освободившуюся комнату в комм. квартире по соц. найму можно предоставить только проживающим в этой квартире гражданам? Все, что написано в ЖК РФ, это ст. 59, п.4 и ст.57 п.6. В п.п. 1-3, ст. 59 говорится, что в ней рассматривают возможность распределения освободившихся комнат для случая нескольких собственников (нанимателей), ну и что(?), для одного собственника правил не установлено. Подскажите пжл, все таки еще есть возможность подать иск о признании заключения договора соц. найма незаконным (если вы правы). Пожалуйста…!!!
Уму непостижимо! В своей стране, за свои деньги запретили жить в отдельной квартире. Все, что мы видели за время хождения по кабинетам чиновников и юристов,это масляные взгляды в потолок. Тоже мне институт правоведения…
Назвали себя институтом правоведения, написали всякой ерунды…Люди читают, верят, надеются…А назваться надо было бы артель «Рога и копыта.»
Уважаемые читатели,
прошу Вас в комментариях к статьям делиться своими мнениями, а с вопросами добро пожаловать на наш форум http://institutra.ru/forum/
Наталья, прошу прощения за столь «скорый ответ».
Наш Блог не предназначен для юридических консультаций.
За разъяснениями обращайтесь на наш Форум (ссылка выше).
Наталья, мне думается, я разобралась в тонкостях. Если освободившаяся комната в коммунальной квартире является неприватизированной, то её предоставляют только по договору социального найма. Если освободившаяся комната комната приватизирована, то её государство предлагает выкупить.
Татиана!
Извините, ст. 59 ЖК РФ прямо указывает на возможность покупки комнаты (п.3). Правда там говорится о нескольких собственниках (нанимателях). В нашем случае остался один собственник, и что там не говори, если законодательство не позволяет в этом случае выкупить комнату, чтобы квартира стала отдельной, грош цена такому законодательству. Об этом нужно кричать на каждом углу. Это позор для страны! Странно, что Вы так легко это засвидетельствовали. Кстати , прочтите ст. 213 п.2 ГК РФ. Эта статья разрешила иметь столько собственности, сколько хочешь. Именно поэтому чиновники отчитываются в декларациях о наличии в собственности несчетного кол-ва кв.м. А нам запретили жить в отдельной квартире. Если любопытна наша история, набирите в поисковике «купить комнату в ком-ке, чтобы квартира стала отдельной » наберите именно так, в кавычках. На форуме недвижимости прочтете нашу историю за несколько лет. Считаем, что это позор для РФ.